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Via Sallustiana - PARTE 2

IL COSTO DI TRASFORMAZIONE PER UNA CASA VACANZA

RISTRUTTURAZIONE TOTALE APP.TO DI 130 MQ

• QUALI SONO STATI I COSTI?
• Quanto è costato ristrutturare l’immobile?

1. parcella professionisti, pratiche edilizie, progettazione, … 
2. lavori di ristrutturazione 
3. elementi impiantistici: caldaia, termoarredo, vortice, condizionatori,…   
4. forniture per n.3 bagni e pavimento in bambù
5. lavorazioni extra

PARCELLA DEI PROFESSIONISTI

Possiamo iniziare proprio dalla parcella dell’incarico ai professionisti, relativa a tutta una serie di attività indispensabili all’inizio dei lavori e le successive scelte:

• relazioni tecniche (urbanistiche, immobiliari, impiantistiche)
• rilievo planimetrico ed altimetrico accurato
• restituzione grafica vettoriale in 2d
• stesura di un progetto preliminare (ante, inter e post operam) su cui impostare il capitolato dei lavori
• redazione di un computo metrico estimativo con la descrizione dei prezzi unitari, computo delle superfici e materiali da utilizzare
• redazione di un preventivo di spesa per le principali forniture (pavimenti, rivestimenti, sanitari, infissi e porte)
• successivi elaborati progettuali (fino ad un massimo di 3) per poi passare a quello definitivo (piante arredo, elettrico, superfici, controsoffitti, bagni)
• realizzazione di viste in 3d con materiali ed arredo, schizzi progettuali
• elaborazione della documentazione per la Fine Lavori
• elaborazione della documentazione per la variazione catastale
• eventuali asseverazioni per detrazioni fiscali

TOTALE € 5.000,00 (+ oneri di legge)



LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE = TOTALE (+ IVA 10%)  € 74.900,00

Per rendere ancora più utile questo articolo riproponiamo, a grandi linee, il capitolato di spesa effettivo dei lavori di ristrutturazione e delle relative voci. (SCARICA L'ARTICOLO IN PDF PER LEGGERE IL CAPITOLATO DI SPESA)

FORNITURE IMPIANTISTICHE = TOTALE (+ IVA 10%) € 7.200,00

FORNITURE BAGNI E PAVIMENTO

LAVORAZIONI EXTRA

Conviene passare da un normale affitto ad una destinazione casa vacanza?

Quali sono le considerazioni su cui ragionare per verificare che ci sia  una reale vantaggio, e quindi un maggiore profitto?

Bisogna subito sottolineare che oggi il settore del turismo è in fortissima ascesa, soprattutto nella capitale. 

E’ questo che fa la differenza, ad oggi c’è ancora una forte richiesta di alloggi turistici su l’intero territorio comunale e non più solamente circoscritto, come anni fa, all'interno delle mura Aureliano del solo centro storico.

Attualmente la rete delle infrastrutture (metro, ciclabili, servizi, ecc…) ha notevolmente facilitato gli spostamenti e di conseguenza lo sviluppo turistico in quasi tutti i quartieri, anche quelli periferici.

Alcuni di questi quartieri si sono poi sviluppati con delle proprie caratteristiche, molto interessanti per la loro forte personalità ed attrazione. Quartieri che hanno un loro significativo “valore/interesse” che porta all’assidua frequentazione turistica (vedi Ostiense, Pigneto, Appio, Prenestina, Garbatella, Monti, ecc…), molti locali ed una ormai evidente offerta culturale legata ad eventi espositivi, manifestazioni, mostre, convegni presenti tutto l’anno.

Facciamo un esempio pratico

Prendiamo una classica tipologia immobiliare: un monolocale/bilocale di 40/50 mq messo a reddito sul mercato ad € 800/1000 mensili in un quartiere popolare tipo Appio/San Giovanni, ben servito da metro e ristrutturato. 

Possiamo prevedere un importo giornaliero, passando ad una tipologia di casa vacanza, di circa 120/140 €/giorno. Ipotizzando riesca a lavorare 25/30 gg/mese si arriva ad un reddito mensile che si aggira intorno ai 3000/3600 €. 

Certo è che bisognerà intervenire (nel caso l’immobile non sia già in buone condizioni) con una ristrutturazione intelligente, che dovrà assicurare un buon ritorno economico, senza tuttavia spendere cifre importanti.

Vediamo, quindi, quanto può costare un intervento simile per una ristrutturazione completa e dove si potrà effettivamente risparmiare.

Il costo per interventi di questo tipo è variabile ma sicuramente esistono delle priorità legate alla reale commerciabilità dell’immobile, ed una di queste fa riferimento agli impianti.

Infatti se gli impianti non sono a norma sarà molto rischioso e imprudente mettere in commercio degli immobili.

Consideriamo che le spese per mettere a norma gli impianti, per esempio quello elettrico, potrebbe andare dai 1.500 € a 3.000 €, il range varia in base alla grandezza dell’immobile, alla tipologia di impianto ed alla qualità delle forniture utilizzate. Si potrà risparmiare andando a fare delle scelte mirate sul numero necessario dei punti elettrici e preferendo soluzioni in domotica per ottimizzare la gestione della struttura.

Certe scelte andranno attentamente valutate perché possono incidere notevolmente, tipo quella di sostituire gli infissi.

Nel nostro caso c’è stato un cospicuo guadagno in quanto si è scelto di non sostituire gli infissi in legno doppio vetro ma di recuperarli, insieme agli scuri ed alle persiane sempre in legno. Le lavorazioni che abbiamo considerato sono state: verniciatura, carteggiata, stuccatura, sistemazione e sostituzione guarnizioni, sistemazione e revisione dei meccanismi tipo maniglie in ottone originali.

Questa scelta intelligente ha portato a valorizzare ulteriormente la casa mantenendo inalterati quegli stilemi originali dell’epoca (molto apprezzati dai turisti).

Stessa cosa è stata fatta per i termosifoni, originali in ghisa e di pregevole fattura ed ottima capacità termica.

Sono stati sverniciati, spazzolati e riverniciati con smalti termici, cambiate le valvole/codoli ed infine è stato eseguito un lavaggio con un macchinario specifico. 

Questo processo ha comportato non solo un reale guadagno economico (solo se si pensa a quanto costa oggi un termosifone in ghisa, circa € 800/1000) ma anche termico, infatti un termosifone in ghisa ha una maggiore efficienza rispetto ad uno in ferro o alluminio.